Ak ideš na hypotéku prvýkrát, alebo ti za chvíľu končí fixácia, prvá otázka je vždy rovnaká: koľko to bude stáť? Krátka odpoveď: viac ako pred piatimi rokmi, ale menej ako pred dvoma.
Čo riadi sadzby
Sadzby hypoték sa neriadia náladou banky, ale nákladmi, za ktoré si banka požičiava peniaze. Tie zase závisia hlavne od kľúčovej sadzby ECB a od očakávaní trhu (IRS swapy na 5 a 10 rokov).
Po pandemickom dne 2021 (sadzby okolo 0,9 %) a následnom raste do 2023 (cez 5 %) sa trh v 2024–2025 postupne upokojoval. Pre 2026 väčšina analytikov čaká stabilizáciu — plus-mínus 0,3 % oproti dnešku.
Čo s refixáciou?
Ak si hypotéku fixovala v 2021 na 5 rokov za ~1 %, v 2026 sa pravdepodobne posúvaš do pásma 3,3–3,8 %. Pri zostatku 100 000 € a 20 rokoch do splatnosti to znamená nárast splátky zhruba o 160–200 € / mesiac.
To nie je príjemná správa, ale nie je ani apokalypsa. Banky s tým rátajú pri stres-teste (počítajú, či zvládneš splátku pri sadzbe +2 % nad aktuálnou) a väčšina domácností má dnes výraznejší príjem ako pred 5 rokmi.
Dlhšia alebo kratšia fixácia?
Pravidlo palca: ak čakáš pokles sadzieb, fixuj kratšie (3 r.); ak rast, dlhšie (5–10 r.). V 2026 je situácia skôr o plateaus — ECB už sadzby neškrtá agresívne, ale ani nedvíha. Ak nemáš silný názor, 5-ročná fixácia je rozumný default.
Čo ešte ovplyvní tvoju konkrétnu sadzbu
- LTV — čím menej si požičiavaš oproti hodnote, tým lepšia sadzba. Pod 70 % typicky zľava 0,2–0,4 %.
- Bonita — stabilný príjem a nízke DTI (dlh / príjem) = rokovateľná pozícia.
- Poistky a účty v banke — tzv. „zvýhodnenia" vedia zraziť sadzbu o 0,3 %, ale ráta sa to do celkovej ceny.
- Typ nehnuteľnosti — byt v KE/BA vs. chata na Orave: banky hodnotia likviditu zálohy.
Čo robiť, ak ideš teraz
Pýtaj si ponuky z minimálne 3 bánk, porovnávaj RPMN (nie len sadzbu), a ak prechádzaš z fixácie, uvažuj o refinancovaní. Náš kalkulátor ti ukáže, za ako dlho sa vrátia poplatky novej banky.
Tento článok nie je finančné poradenstvo — sadzby sa menia, overuj aktuálne ponuky priamo u banky alebo hypotekárneho špecialistu.